Hiện nay, hầu hết các nhà đầu tư khi mua biệt thự nghỉ dưỡng sẽ được phía chủ đầu tư cam kết chia sẻ 85% lợi nhuận hoặc 60% thu nhập cho thuê ròng dựa trên giá trị căn hộ. Theo đó, khoản lợi nhuận này sẽ được tính dựa trên tổng doanh thu từ việc
cho thuê biệt thự trừ đi các chi phí quản lí, vận hành trong quá trình khai thác dự án.

1. Các loại chi phí trong quản lý, vận hành khai thác biệt thự nghỉ dưỡng 5 sao quốc tế

Thông thường, để đưa vào khai thác tối ưu một dự án biệt thự nghỉ dưỡng theo đúng chuẩn 5 sao quốc tế, phía chủ đầu tư phải chi trả các loại chi phí phục vụ quản lý, vận hành dự án sau:
– Phí điều hành cơ sở cho phía Nhà điều hành của khu nghỉ dưỡng
– Phí đặt phòng cho bên thứ ba
– Phí bán hàng và quản lý (SG&A) của khu nghỉ dưỡng. Chi phí này sẽ bao gồm tất cả các chi phí bán hàng, chi phí Marketing, chi phí hành chính, nhân sự cũng và chi phí chung của khu nghỉ dưỡng.
– Phí vận hành biệt thự bao gồm tất cả các chi phí như: chi phí điện nước, vệ sinh, dọn phòng, giặt ủi, cảnh quan, dọn bể bơi… và các chi phí khác có liên quan đến hoạt động của biệt thự
– Phí khuyến khích cho nhà điều hành khu nghỉ dưỡng
– Quỹ thực hiện nâng cấp và đổi mới cho toàn bộ khu nghỉ dưỡng
– Phí quản lý và bảo trì biệt thự cho năm tiếp theo
Đây được coi là các mức phí chung được áp dụng tại hầu hết các dự án biệt thự nghỉ dưỡng 5 sao quốc tế hiện nay. Theo đó, sau khi trừ đi hết tất cả các chi phí này, phần lợi nhuận thu được sẽ được phân chia cho nhà đầu tư (chủ sở hữu biệt thự nghỉ dưỡng) theo đúng tỉ lệ mà chủ đầu tư đã cam kết trước đó.

2. Tỉ lệ % chi tiết của các chi phí quản lý vận hành khai thác biệt thự nghỉ dưỡng 5 sao quốc tế
Thực tế, tùy theo từng dự án biệt thự nghỉ dưỡng 5 sao quốc tế mà phía đơn vị quản lý (được thuê) sẽ đòi hỏi chủ đầu tư mức chi phí quản lý khác nhau.
Cũng vậy, tùy vào từng dự án mà chủ đầu tư sẽ đưa ra mức phí bán hàng và quản lý khu nghỉ dưỡng hay mức phí vận hành căn hộ, phí quản lý và bảo trì biệt thự khác nhau.
Tuy nhiên, để quý nhà đầu tư dễ hình dung, ở bài viết này, tôi sẽ đưa ra một ví dụ cụ thể về tỉ lệ % chi phí quản lý vận hành khi khai thác biệt thự 5 sao 2 phòng ngủ tại dự án Melia Ho Tram at The Hamptons. (Biệt thự này có mức giá đầu tư trung bình: 360,000$, giá thuê phòng trung bình: 330$/đêm, tỉ lệ lấp đầy: 50%, số đêm khai thác( trừ đi 40 đêm nghỉ miễn phí): 325 đêm. Tổng thu nhập từ cho thuê là 53,625$).

Bảng tính từ chương trình cho thuê Biệt thự nghỉ dưỡng Hồ Tram Beach Resort & Spa

Theo đó, tỉ lệ % các chi phí quản lý vận hành khai thác biệt thự Melia Ho Tram at The Hamptons dựa trên tổng thu nhập từ việc cho thuê căn hộ sẽ được tính như sau:
– Phí quản lí cơ bản của Nhà điều hành (đơn vị quản lý dự án – Melia): 2% (tương đương 1,073$)
– Phí đặt phòng: 8% ( tương đương 4,290$)
– Phí quản lý (SG&A): 13% (tương đương 6,971$)
– Phí vận hành biệt thự: 12% (tương đương 6,435$)
– Các chi phí hoạt động khác: 1% (tương đương 536$)
– Phí khuyến khích Nhà điều hành (trên % lợi nhuận cho thuê): 6% (tương đương 2.059$)
– Quỹ thực hiện bảo dưỡng, nâng cấp khu nghỉ dưỡng: 3% (tương đương 1609$)
– Phí quản lý và bảo trì biệt thự năm tiếp theo: 4,800$.
Tựu chung lại, tổng tất cả các chi phí quản lý, vận hành, khai thác biệt thự Melia Ho Tram at The Hamptons sẽ ở mức 39% (chưa kể phí khuyến khích nhà điều hành và phí quản lí bảo trì bảo dưỡng).
Theo đó, mức thu nhập cho thuê ròng mà chủ đầu tư dự án Melia Ho Tram at The Hamptons thu về sẽ là 25,852$. Trong đó, theo chính sách bán hàng của dự án, khách hàng sẽ được hưởng 60% từ thu nhập cho thuê ròng, tức 15,511$. Còn lại 40% của thu nhập cho thuê ròng sẽ được chi cho chủ đầu tư để trả phí cho các dịch vụ và công việc của chủ đầu tư.
Tương tự như vậy, hầu hết các dự án biệt thự nghỉ dưỡng 5 sao quốc tế khác cũng thường áp dụng các mức chi phí vận hành, quản lý khai thác nêu trên.
Song tùy theo từng chính sách bán hàng mà tỉ lệ % của các chi phí sẽ được quy định ở mức độ khác nhau nhưng thường không chiếm quá 50% tổng thu nhập từ việc cho thuê căn hộ. Đa phần chỉ ở mức 30-45%.
Hi vọng với những thông tin trên đây, các nhà đầu tư biệt thự nghỉ dưỡng nói riêng và bất động sản nghỉ dưỡng nói chung đã phần nào hiểu được các loại chi phí trong vận hành, quản lý và khai thác dự án cũng như tỉ lệ % của các loại chi phí này trong cách tính lợi nhuận thu được từ việc khai thác dự án sau này.

HOTLINE: 0911.733.003