Hầu hết khách hàng khi mua dự án bất động sản bất kì đều được môi giới khuyên nên tìm hiểu kĩ bản đồ quy hoạch 1/5000 hoặc 1/2000… Tuy nhiên, ý nghĩa thực sự của các loại bản đồ quy hoạch này là gì? Tầm quan trọng của chúng trong việc phát triển dự án ra sao là điều không phải ai cũng nắm rõ.
Dưới đây là những thông tin hữu ích cho những ai đang băn khoăn, hiểu “mập mờ” về vấn đề này!

1. Muốn phát triển dự án bắt buộc phải có bản đồ quy hoạch

Cụ thể, căn cứ vào điều 3, Luật Quy hoạch đô thị năm 2009, phần giải thích từ ngữ cho biết: “Quy hoạch đô thị là việc tổ chức không gian, kiến trúc, cảnh quan đô thị, hệ thống công trình hạ tầng kỹ thuật, công trình hạ tầng xã hội và nhà ở để tạo lập môi trường sống thích hợp cho người dân sống trong đô thị, được thể hiện thông qua đồ án quy hoạch đô thị”.
Bên cạnh đó, khoản 6, điều 3 cũng giải thích: “Đồ án quy hoạch đô thị là tài liệu thể hiện nội dung của quy hoạch đô thị, bao gồm các bản vẽ, mô hình, thuyết minh và quy định quản lý theo quy hoạch đô thị”.
Theo đó, điều này có nghĩa là các bản vẽ (bản đồ) quy hoạch sẽ là tài liệu bắt buộc phải có trong mỗi đồ án quy hoạch dự án.
Thực tế, tùy theo từng chức năng, nhiệm vụ của mỗi đồ án quy hoạch chung, quy hoạch phân khu hay quy hoạch chi tiết mà các bản đồ quy hoạch sẽ được quy định với tỉ lệ tương ứng.
Cụ thể, theo khoản 2 điều 25, Luật Quy hoạch đô thị có quy định: “Bản vẽ của đồ án quy hoạch chung thành phố trực thuộc trung ương sẽ được thể hiện theo tỉ lệ 1/25.000 hoặc 1/50.000. Đồ án quy hoạch phải thể hiện rõ khu vực nội thị và các khu vực dự kiến phát triển”.
Tương tự như vậy, theo khoản 2 điều 26, tỉ lệ bản đồ quy hoạch chung đối với thành phố thuộc tỉnh, thị xã là 1/10.000 hoặc 1/25.000.
Còn đối với thị trấn, quy định về tỉ lệ bản đồ quy hoạch sẽ là 1/5.000 hoặc 1/10.000 căn cứ khoản 2, điều 27 theo luật định.

2. Ý nghĩa của các loại bản đồ quy hoạch

– Bản đồ quy hoạch chung tỉ lệ 1/5000

Bản đồ quy hoạch chung 1/5.000 có giá trị xác định các khu vực chức năng, những định hướng tính giao thông, phân chia rõ ràng mốc giới, địa giới của các phần đất dành để phát triển hạ tầng như: đường, cầu, cống, điện, trường học, khu dân cư, cây xanh, hồ nước…
Có thể nói, bản đồ quy hoạch 1/5.000 là cơ sở gốc để xác định mục tiêu phát triển, kêu gọi đầu tư. Đồng thời, là nền tảng giúp giải quyết các vấn đề giải phóng mặt bằng, đền bù, di dân…sau này.

♣ Bản đồ quy hoạch phân khu tỉ lệ 1/2.000

Thông thường, theo khoản 2 điều 11 và khoản 2 điều 24 của Luật Xây dựng thì khi quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị thường đòi hỏi bao gồm 2 loại bản đồ quy hoạch: Bản đồ quy hoạch chi tiết xây dựng tỉ lệ 1/2.000 và quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/500.
Trong đó, bản đồ quy hoạch 1/2.000 được xây dựng nhằm các mục đích phân chia, xác định chức năng sử dụng đất và mạng lưới công trình hạ tầng cũng như cụ thể hóa nội dung của quy hoạch chung đô thị.

Nội dung của quy bản đồ quy hoạch 1/2000 bao gồm:
Xác định phạm vi ranh giới, diện tích, tính chất khu vực lập quy hoạch, Xác định chỉ tiêu dự kiến về dân số, sử dụng đất, hạ tầng xã hội, hạ tầng kỹ thuật đối với từng ô phố và đấu nối hạ tầng kỹ thuật chung
Xác định chức năng sử dụng đất cho từng khu đất, nguyên tắc tổ chức không gian, kiến trúc cảnh quan và đánh giá tác môi trường chiến lược.

Mặt khác, bản đồ quy hoạch 1/2000 còn có nhiều nội dung xác định vị trí công trình kỹ thuật và ranh giới trên đất.
Theo đó, bản đồ quy hoạch này có liên quan mật thiết với quyền sở hữu về đất đai (quyền sử dụng đất). Vì vậy nó có giá trị pháp lý cao và là căn cứ để giải quyết tranh tụng (nếu có) sau này.
Trên thực tế, quy hoạch chi tiết 1/2.000 chỉ mang tính định hướng bởi ở giai đoạn này thường chưa có thiết kế chính thức cho các công trình kiến trúc. Do đó, chưa thể xác định được chính xác và chi tiết bản thiết kế của công trình.
Vì vậy, các cơ quan quản lý, các cấp chính quyền phải có đầy đủ điều kiện mới có thể cấp chứng chỉ quy hoạch cho bất kì lô đất nào.
Về pháp lý, bản đồ quy hoạch 1/2.000 là bước triển khai của quy hoạch chung xây dựng đô thị. Song song với đó, cũng là cơ sở cho việc triển khai và quản lý quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị tỷ lệ 1/500 sau này.
Về yêu cầu, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị tỷ lệ 1/2.000 phải phù hợp với quy hoạch chung xây dựng đô thị và do chính quyền địa phương tổ chức lập.

Khác với bản đồ quy hoạch phân khu 1/2000 chỉ dừng lại ở việc tổ chức không gian quy hoạch kiến trúc và cảnh quan, bản đồ quy hoạch chi tiết1/500 đòi hỏi phải cụ thể, chi tiết đến từng công trình.
Theo đó, nhiệm vụ của bản đồ này là triển khai và cụ thể hóa quy hoạch nội dung quy hoạch phân khu 1/2000 và quy hoạch chung 1/5000.
Cụ thể hơn, bản đồ quy hoạch 1/500 phải quy hoạch chi tiết, bố trí cụ thể tất cả các công trình trên đất, về hạ tầng kỹ thuật, quy hoạch chi tiết bố trí cho đến từng ranh giới lô đất.

Nói cách khác, bản đồ quy hoạch chi tiết 1/500 chính là quy hoạch tổng mặt bằng của các dự án đầu tư xây dựng. Là cơ sở để định vị công trình, thiết kế cơ sở, thiết kế kỹ thuật xây dụng công trình và thực hiện xây dựng.
Ở giai đoạn này, những công trình được đưa vào quy hoạch chi tiết 1/500 đều là các công trình có cơ sở, bao gồm đầy đủ các yếu tố cần thiết cho một bản thiết kế quy hoạch công trình như: hình dáng, mặt bằng với đầy đủ nội dung từ các phòng đến vị trí ra vào của công trình. Từ đó, có thể xác định được mối quan hệ giữa các công trình với các yếu tố bên ngoài như sân vườn, đường đi…
Việc thực hiện bản đồ quy hoạch chi tiết 1/500 của các dự án đầu tư xây dựng để kinh doanh thường do doanh nghiệp tổ chức lập. Chi phí cho việc lập quy hoạch sẽ tính vào chi phí của dự án.
Còn lại các việc khác liên quan đến quy hoạch chi tiết 1/500 sẽ do chính quyền địa phương tổ chức lập để phục vụ cho công tác quản lý xây dựng và cấp giấy phép xây dựng sau này.

Về pháp lý, bản đồ quy hoạch chi tiết 1/500 là cơ sở để lập dự án đầu tư xây dựng.
Trên đây là những thông tin chi tiết nhất về các loại bản đồ quy hoạch thường được sử dụng trong phát triển và xây dựng các dự án hiện nay.
Việc hiểu rõ các loại bản đồ quy hoạch này sẽ giúp khách hàng nắm rõ tình trạng pháp lí của dự án để từ đó đưa ra lựa chọn đầu tư sáng suốt nhất.

HOTLINE: 0911.733.003